L’usufrutto è un diritto reale di godimento per cui qualcuno (“usufruttuario”) gode di un bene appartenente ad un altro (“nudo proprietario”), o per il tempo previsto da un contratto, o vita natural durante.
Il codice civile stabilisce che l’usufruttuario ha il diritto di godere dell’immobile altrui, ma deve rispettarne la destinazione economica, nel senso che l’usufruttuario, oltre ad utilizzare direttamente l’immobile, potrà affittarlo a uso abitativo, ma non potrà mutarne l’uso adibendolo, ad esempio, all’esercizio di un’attività professionale.
Basti pensare, a titolo di esempio, che se un genitore, anziché donare un appartamento a un figlio, dona soltanto la nuda proprietà conservando l’usufrutto, avrà un risparmio d’imposta. Infatti pagherà le imposte solo sul valore della nuda proprietà, che è un valore più basso.Inoltre il nudo proprietario, quando otterrà il “consolidamento”, ovvero la riunione dell’usufrutto con la nuda proprietà, non dovrà pagare altre imposte.
Pertanto, per calcolare il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà in funzione del valore della piena proprietà dell’immobile, bisogna ricorrere ad alcuni parametri, quali ad esempio l’età dell’usufruttuario, moltiplicando il valore della piena proprietà per i coefficienti di cui al D.M. del 07/01/2008.
I criteri per il calcolo dell’usufrutto sono dettati dagli artt. 14 e 17 del D.Lgs. 31/10/1990 n. 346 (Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni), con applicazione dei coefficienti indicati in tabella allegata al D.P.R. 26/04/1986 n.131 (Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro).
Il valore dell’usufrutto vitalizio è così determinato:
a) moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso legale d’interesse (determinando un valore da assimilare ad una rendita annuale);
b) moltiplicando il suddetto valore per il coefficiente di cui alla tabella allegata al DPR 131/1986 in modo da ragguagliarlo all’aspettativa di vita del titolare del diritto.
Successivamente, con il D.M. 07/01/2008 il ministero dell’Economia e delle Finanze ha adeguato i coefficienti per il calcolo dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni in materia di registro, a seguito della modifica del tasso d’interesse legale dal 2,5% al 3% stabilita per decreto ministeriale 12/12/2007 a decorrere dal 01/12/2008.
La distinzione tra usufruttuario e nudo proprietario ha rilievo nell’ambito della imputazione delle spese condominiali.
Infatti, l’amministratore condominiale dovrà convocare in assemblea entrambi o l’uno o l’altro a seconda del tipo di delibera assembleare da votare. L’usufruttuariodovrà essere chiamato a votare su affari relativi all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Il nudo proprietario sarà competente a votare per le questioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni, opere di manutenzione straordinaria.
Tale differenza opera anche in ambito spese condominiali, ma entrambi i soggetti sono responsabili in solido verso il condominio. Saranno pertanto da imputare all’usufruttuario gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria, comprese le riparazioni straordinarie solo se si è venuti meno agli obblighi di manutenzione ordinaria. Al nudo proprietario spettano le spese per le riparazioni straordinarie.
Avvocato Laura Di Masullo